Haftung des Hausverwalters
Wann ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sinnvoll?

erschienen im:
"Das Grundeigentum" Heft 17/2006
von Michael Eitner*

Der Verwalter haftet seinem Auftraggeber gegenüber für jedes Verschulden bei der Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Pflichtverletzungen/ Fehler des Verwalters können zur Beeinträchtigung der Gesundheit von Menschen, zu Schäden am verwalteten Haus- und Grundbesitz und vor allen Dingen auch zu Vermögensschäden führen. Die Haftung des Verwalters für Personen- und Sachschäden wird durch eine Betriebs-Haftpflichtversicherung abgedeckt. Will der Verwalter sich darüber hinaus gegen die aus seiner Berufstätigkeit ergebenden Regresse aus Vermögensschäden (die weder Sach- noch Personenschäden sind und nicht über die Betriebshaftpflichtversicherung gedeckt sind) versichern, muss er eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließen.


Versicherunsumfang
Der Versicherungsschutz umfasst Schadenersatzansprüche von Dritten (beispielsweise Hauseigentümer oder WEG), die wegen einer Pflichtverletzung des Hausverwalters oder eine Person für die er einzutreten hat, einen Vermögensschaden geltend machen. Die Leistungspflicht des Versicherers beinhaltet die Prüfung der Haftpflichtfrage, den Ersatz begründeter Ansprüche, und die Abwehr unberechtigter Ansprüche (Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten).


Schadenbeispiele

- Verjährenlassen von Mietforderungen

- Nichtausübung des Vermieterpfandrechts bei Mieterauszug

- Doppelvermietung
  Der Hausverwalter soll mehrere WE eines verwalteten Objekts vermieten. Durch ein Versehen   vermietet er eine WE doppelt. Der Mieter, der wieder ausziehen muss, verlangt Ersatz des   entstandenen Vermögensschadens.

- verspätete Kündigung
  Der Eigentümer beauftragt den Hausverwalter einem Mieter fristgerecht zu kündigen. Aus   Versehen versäumt er die Fristen. Da die Wohnung bereits anderweitig weitervermietet wurde,   muss er Schadenersatz leisten.

- fehlerhafte Berechnung von Mieten/Wohngeld/Betriebskosten
  Erben eines verstorbenen Hauseigentümers machen einen Hausverwalter mit der Begründung   regresspflichtig, er habe eine zu niedrige Wohnfläche zugrunde gelegt. Dementsprechend war   die Miete über Jahre falsch berechnet worden. Durch diese falsche Betriebskostenabrechnung   muss eine dritte Person/ Firma tätig werden und stellt seine/ ihre Arbeit in Rechnung.

- verspätete Begleichung von Rechnungen
  Handwerkerrechnungen sollen rechtzeitig bezahlt werden. Ein Skontoabzug ist durch eine   vom Verwalter verschuldete Verzögerung nicht mehr möglich. Der Eigentümer macht einen   Einnahmeverlust geltend.

- ungerechtfertigte Mietermäßigung

- Abschlags- oder Schlusszahlungen trotz erkennbarer Mängel an Werksleistungen

- verspätete Mängelrügen
  Schadenersatzansprüche gegen Handwerker wegen erkannter Mängeln verjähren, weil es der   Verwalter versäumt hat, für die Unterbrechung der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen   zu sorgen.

- unklare Fassung von Verträgen

- unterlassene Geltendmachung von Ersatzansprüchen wg. Grundstücksbeschädigung

- Nichtausnutzung von Steuermäßigungsmöglichkeiten
  z.B. unterlassener Einspruch gegen Grundsteuermessbescheid

- formwidrige Einberufung von Wohneigentümerversammlungen

- unwirksame Beschlüsse aufgrund Formfehler


Besondere Hinweise

Aufgrund möglicher, realer Schadenereignisse in sich einem veränderten Immobilienmarkt, (erhöhter Leerstand, instabile Mieteinnahmen, zunehmend kritischere Eigentümer, etc.), sollten Sie eventuellen Haftungsansprüchen, die gegen Sie gerichtet werden könnten, mit einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung generell vorbeugen.

Die Jahresprämie richtet sich nach Anzahl der vom Verwalter verwalteten WE/GE und nach der Höhe der Deckungssumme.

Die Deckungssumme sollte ausreichend bemessen sein, und sich nach dem in der Hausverwaltung größtmöglichen, denkbaren Vermögensschadenereignis richten.

Bei Hausverwaltungen, die sich nicht allein auf Verwaltung beschränken, sollte der Versicherungsschutz zusätzlich auch die Betreuung von fremden Bauvorhaben umfassen.

Im Preis- Leistungsvergleich sind derzeit AXA, FEUERSOZIETÄT, HELVETIA, VHV, VICTORIA und ZÜRICH Versicherung gute, über dem Marktdurchschnitt liegende Versicherer.

Nachlässe sind individuell möglich und von der Größenordnung der Hausverwaltung, sowie vom bisherigen Schadenverlauf abhängig.

Falls Sie Mitglied eines berufsständischen Verbandes sind, fragen Sie nach, ob über diesen Verband mit einem Versicherungsunternehmen Sonderkonditionen (Prämiennachlass über sog. Rahmenverträge) angeboten werden.